不動産投資とは

不動産投資とは賃料収入のある収益物件よって利益・収益を得る投資方法です。金融商品の低金利が続く現在、この収益物件購入によって収益を得る方法がにわかにブームとなっています。バブル絶頂期に物件の値上がりを見込んでマンションを購入し、景気低迷の現在売却しようと考えても購入価格の半値以下にしかならない、ローンの支払いに苦しんでいる、というお話をよく伺います。しかし、これはバブル期に多かった転売益を目的とした投資の話であり、不動産価格が低下した今、低い投資額で高いリターンを得ることができる絶好の時期にあります。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットにはおおまかに次のようなものがあげられます。

1.安定した利回り

今注目されている収益物件の運営によるインカムゲインを得る不動産投資は転売を目的とした収益とは違って一定の賃料が見込まれる為、ローリスクでうまくいけば高い収益を得ることも可能であり、安定した資産運用です。バブル崩壊後に不動産価値が下落していく一方で、不動産価格の下落率に比べ、賃貸相場の下落率が小さかったために、投資額に対する賃貸収入の割合が高くなり、現在、多くの金融商品利回りが低迷する中、10%前後の利回りが期待できる物件が多数出てきています。

2.節税効果

不動産投資ではご自宅やセカンドハウス等とは異なり、運用するアパートやマンションから得られる収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。この時、投資物件は事業用と見なされ建物の減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費、火災保険など必要経費が認められています。ですから確定申告することによって、それらを家賃収入から差し引き赤字が出た場合損益通算として給与所得から差し引くことが出来ます。その場合には、すでに源泉徴収されている所得税の還付や翌年の住民税も軽減されます

3.相続税対策

不動産投資は相続対策としては有効な手法の1つと言えます。相続や贈与の際、現金や預貯金や株式の相続税評価は原則として時価となり全額が課税対象になりますが不動産の場合は評価額で課税されます。建物の評価額は購入価格の50%程度、土地部分は路線価で評価され公示価格の80%程度で評価されます。さらに賃貸物件の場合はさらに評価額を下げることが出来ます。この場合預貯金や株式など時価で評価される資産とくらべると、通常の資産評価額の40%~50%程度まで引き下げることが出来るのです

4.生命保険の代替

不動産投資物件購入の際に、ローンを使い不動産を購入すれば団体生命信用保険に加入することになります。オーナーが万一死亡したり高度障害になった場合でもローンの残債はすべて保険により支払われ、残されたご家族には債務のないアパートやマンションが相続されます。これによりご家族にはアパートやマンションから安定した家賃収入が入りますし、また、相続した物件を売却すればまとまった金額を手にすることも可能です

5.私的年金

高齢化社会の進行につれ、公的年金は年々その支給額が削られ、支給開始年齢も引き上げられたりと、将来、公的年金だけでは定年退職後の長い老後を豊かに過ごすためには不安だと考えておられる方も多くいらっしゃると思います。そこで、不動産投資による賃料収入を公的年金や企業年金を補完する私的年金とするのです。定年までにローンを完済すれば老後に支給される公的年金にプラスしてさらに安定した私的年金とすることが出来ます

6.将来のインフレ対策

将来の経済状況を判断するのは難しいものです。しかし、政府の赤字国債発行に伴い日本の債務は膨大に脹れ上がっており、将来、この債務を減らすために日本政府は日本経済が明らかに回復の途にあるとの判断できれば、財政再建のために、インフレ政策と消費税の税率アップをしてくるといわれています。一般に、現金・預貯金は、インフレに弱いとされています。それは、インフレになると相対的に物の価値が上がり、現金・預貯金の価値が下がるからです。一方、不動産は、インフレ時には価格・賃料ともに上昇する傾向があり、資産価値が増加するため、インフレ時に低下する預貯金の一部をアパート・マンションなどにして運用しておくことで将来のインフレヘッジになります。またインフレ時に購入した不動産を売却すれば多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。不動産投資は、インフレ対策、とくに10年~20年の長期インフレ対策に有効といえます

不動産投資のリスク

不動産投資には次のようなリスクも伴います。

1.空室と賃料滞納者の発生よる利回りの低下

賃貸経営では、相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。しかし賃貸市場は、需要と供給のバランスで決まります。入居者が退去し、次の入居者がなかなか決まらず、空室が長く続いたり、賃料滞納者の発生も考慮しなくてはいけません。空室の長期化、賃料滞納者の発生により、予定していた利回りを得られない可能性もあります

2.建物の老朽化と修繕コスト

建物は年月が経つにつれ、老朽化が進んでいきます。日常発生する水道回りのパッキンの交換から給湯器、エアコンの修理・取替えなど常に最良の状態を維持する為に、場合によっては予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があります。老朽化が進み空室が増えれば予定していた利回りの低下を招きます。修繕費をあらかじめ事業計画に入れておく必要があります

3.賃料の値下がり

周辺の競合物件の空室率の上昇や、周辺の賃料相場の下落により、空室後の新契約賃料が下落するリスクがあります。しかしながら、逆に周辺の地区計画や、新規施設、店舗の創出により供給が逼迫し、高い水準で賃料を維持できる場合もあります

4.不動産価格の値下がり

不動産価格が下落した場合、売却の際に売却損(キャピタルロス)が生じる可能性があります

5.ローン金利の上昇

ローンを利用して「不動産投資」をする場合、金利が上がると返済額アップのリスクを負うことになります。返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどの対策が必要

6.売却のタイミング

不動産を売却して、「現金化したい」場合、すぐに買い手が見つからない。どの位の期間で売却できるか予測がつかない等のリスクがあります。
当社では、周辺の競合物件の賃料相場および空室の状況から物件の適正賃料と空室リスクを想定し、また上記リスクを踏まえたうえでの投資シュミレーションをし出された投資利回りにて適切な投資判断ができるようアドバイスさせていただきます。また、購入後も家賃の集金代行、修理・クレーム処理また入居者募集まだトータルにサポートさせて頂きます

購入時及び購入後の費用

不動産投資には物件の購入費用とは別に、諸経費がかかります。購入時には中古マンションで6~10%程度、新築マンションで3~5%程度の諸経費がかかります。また、ランニングコストとして賃料収入の10~20%程度はみておいたほうがいいでしょう

購入時の費用

【登録免許税】
 移転登記にかかる税金
【印紙税】
 売買契約書に貼る印紙代
【不動産取得税】
 評価額×3%+消費税
【仲介手数料】
 (売買代金×3%+6万円)+消費税
【消費税】
 販売価格に含まれているのが一般的です。建物代金のみ、5%
【ローン事務手数料】
 金融機関の手数料
【ローン保証料】
 保証協会や保証会社に支払います。
【団体信用生命保険料】
 借入者が万一の時、残高が保険で補填されます。
【火災(地震)保険料】
 火災(地震)に備えて加入します。
【固定資産税精算金】
 購入時を基準に日割り計算するのが一般的です。

購入後にかかる費用

【借入元金・利息】
 ローンの設定に応じた額を支払います。
【管理(業務委託)費】
 管理会社に支払います。
【修繕費】
 占有部分の修理費やリフォーム費用
【管理費】
 共用部にかかる費用の負担として、毎月、管理組合に納めます。
【修繕積立金】
 大規模な修繕に備えて、毎月、管理組合に納めます。
【火災(地震)保険料】
 更新料を支払います。
【固定資産税】
 市区町村に固定資産税・都市計画

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